Viviendas en la Acera de Recoletos. / Carlos Espeso

«Os presentamos una vivienda única y exclusiva en Valladolid capital. En esta majestuosa vivienda predomina la belleza y el buen gusto, donde cada estancia te traslada a un ambiente emocionante e insólito. En esta zona nos encontramos dos aspectos claves y singulares, en primer lugar la majestuosa escalera de mármol blanco con la barandilla -balaustrada del reputado escultor David Marshall- y las pinturas sobre pared y techos realizadas por el afamado pintor Jordanov».

Así se comercializa un chalé de 631 metros cuadrados ubicado en el barrio de Parquesol con todos los servicios imaginables. Su precio de salida se va a 1,26 millones de euros. Valladolid está lejos de admitir términos como 'millas de oro' o 'barrios exclusivos'. Las inmobiliarias y portales consultados apenas ofertan seis o siete propiedades como ese chalé de Parquesol. En el área urbana hay que buscarlos en la Acera Recoletos y alguna excepción en el Paseo Zorrilla cercano a la misma plaza. Todos oscilan entre el millón y los 1,35 millones.

No solo es una cuestión de tamaño. Lo más caro hoy en el mercado local es un piso en Recoletos de apenas 165 metros cuadrados por el que se pieden 1,35 millones. «El mercado de Valladolid es superexigente y nadie paga 8.000 o más euros por metro cuadrado. Incluso ese mercado exclusivo, cuando pasa de 4.000 o 5.000 euros, se lo piensa mucho», advierte Gonzalo Jolín, de Engel&Volkers, una de las pocas inmobiliarias capaces de responder a esta limitada demanda.

«En realidad para hablar de lujo en Valladolid hay que bajar el listón hasta la mitad y dejarlo en medio millón de euros», centra el mercado Ana M., gestora del Gruposur Luxury en Valladolid, firma que vende otro piso en Recoletos por 1,3 millones. Con ese 'recorte', el espectro se amplia hasta una 'bolsa' de unas 70 a 75 viviendas y casas unifamiliares.

Esta compañía es una de las que más consultas recibe de esta clientela minoritaria gracias a que se ha especializado en ventas exclusivas en otros mercados como Puerta de Hierro (Madrid). «El cliente nos busca por cómo 'contamos' y vendemos estos productos», resume Ana.

Los gestores consultados calculan que, en un año convencional, «se puede cerrar una venta de las de un millón o algo más y, no más de 20 o 30 por encima de 600.000».

Por eso de poco sirven las campañas convencionales o las promociones publicitarias. «Esto no es Madrid o Barcelona -explican desde la inmobiliaria DiCampo, también con alguna 'pieza' de hasta 1,2 millones en el centro-. Nos llegan a veces gestores externos que creen que aquí se puede colocar rápido».

Cuando llega un personaje de sobradas capacidades económicas para quedarse, por ejemplo un deportista de élite, las inmobiliarias afilan sus estrategias. «A gente como Ronaldo Nazario (propietario del Real Valladolid) le aconsejan que alquile algo y que no compre ya que Valladolid no es un destino inmobiliario potente», confiesa alguno de estos gestores del mundo 'luxury'.

Hay quien rebaja todavía más las expectativas. «La clientela de buen nivel se para a partir de 400.000 a 450.000. No hay cliente para más», refrenda Manuel, desde JBR Inmobiliaria. Lo que no impide excepciones que siempre dan una bocanada de alivio y optimismo a un segmento sometido a la misma volatilidad que el resto. «Vamos a cerrar en breve una venta de 560.000 euros», confiesa este profesional.

Pero es un 'chorro de agua' en el 'desierto', que es como suelen quedar los señuelos, esos que desde distintos portales digitales, como pisos.com, ponen los dientes largos a los clientes. Publicidades que incluyen de todo: desde un vídeo promocional hasta un simulador de hipotecas.

Aunque, cuando aparece un cliente que aspira a estos 'oasis', la hipoteca suele ser la menor de sus preocupaciones. «La gente con mucha capacidad no nos necesita. Ya vienen con ideas preconcebidas» resume Ana M. «El problema nunca suele ser la hipoteca, ya que las suelen tener preconcedidas -completa Manuel de JBR-. De todas formas solemos tener acuerdos financieros con entidades con las que colaboramos para intentar mejorar la financiación».

Engel&Volkers ha completado una venta de alto 'standing' en el centro de Valladolid, junto al hotel Gadeus. Alguna de las viviendas rondaba los 800.000 euros. «A esta clientela les influye poco el tema hipotecario. Suele ser gente con mucho poder adquisitivo que paga bastante en metálico», confirma Gonzalo Jolín.

Imagen extraída del vídeo promocional de una de las viviendas de Grupo Sur Luxury en Valladolid.

Pero, si ya es difícil colocar estos productos, la inestabilidad económica mundial y el fin del dinero a coste cero, han añadido una complicación más. «Hoy sacar una hipoteca fija por debajo del 3% es un auténtico milagro», resumen varios gestores.

Así que estos pisos y 'casoplones' de ensueño hacen como el Guadiana en su discurrir. Aparecen y desaparecen del mercado en función del momento. «Se pone de dos a cuatro meses. Si no hay ofertas, aunque sea a la baja, se desiste y se espera un tiempo», confiesan sus mediadores. El perfil de los pocos que cada año firman una compra es el de «personas que son de Valladolid pero que regresan y proceden de ciudades donde han vivido con coste de vida muy superiores».

Pero soñar es gratis. Y, en su intento de atraer compradores, los portales y gestoras completan sus propuestas con simuladores de hipotecas. Gratis, pero en este caso muy caro. Volvamos al principio y soñemos con comprar ese chalé de Parquesol de seiscientos y pico metros cuadrados con decoración de artistas. Si tenemos liquidez para aportar un 30% del precio total (recordemos 1,26 millones -aunque con gastos e impuestos la compra se va a 1,36 millones-), es decir 378.000 euros, y logramos una hipoteca a interés variable de un 0,80% a 30 años, podríamos mudarnos ya a ese sueño pagando una cuota de unos 3.000 euros al mes. Pero ningún banco nos dará el visto bueno si esa hipoteca supera el 40% de los ingresos familiares. Es decir, un hogar que ingrese menos de 8.000 euros al mes y no tenga un 'fondo de armario' previo cercano a los 400.000 ya puede despertarse del sueño.

Aunque estas ofertas suelen discriminar si se trata de vivienda nueva o usada y si es para segunda vivienda o habitual, con abultadas diferencias en las aportaciones iniciales que exigen los bancos. Aunque hay que recordar que nunca bajarán de un 10% (es decir, 150.000 euros en mano) en el caso de obra nueva. Y siempre que no podamos aportar una garantía adicional u otra propiedad como alternativa. Si se trata de una inversión como segunda vivienda, la entidad suele reclamar una entrada de al menos el 30% del precio total.

Si descendemos un peldaño y nos vamos a ese 'segundo mercado del lujo' local que son las ofertas a partir de 450.000 euros, las entidades suelen reclamar también al menos un 15% de aportación mínima. En todo, la 'soga' hipotecaria durante décadas nunca bajaría de los tres dígitos.

Edificio destinado a viviendas de lujo en Salamanca.

Tapizada por la piedra roja de Villamayor, la monumentalidad del centro de Salamanca cotiza al alza en el exiguo mercado del lujo en la región. En el entorno de la Universidad-Tenerías y en la Plaza España se ubican las pocas 'ofertas' que rondan o superan el millón de euros. Sin embargo, esta ciudad universitaria ofrece 68 posibles ventas por encima de ese medio millón en el que se puede situar la horquilla exclusiva en Castilla y León. Aunque por la provincia se puede encontrar alguna casa con finca (enorme) que supera los 2, 7 millones.

En la capital leonesa, la cifra baja a la mitad (34) y apenas se encuentra hoy un par de construcciones en su zona de expansión de Eras de Renueva que superan los 1,2 millones. Por contra, Burgos, que siempre ha encabezado la carestía residencial en la región, se queda en unas 22 viviendas para las carteras más llenas. En esta última, la zona residencial de La Castellana es su particular 'milla de oro'.